Apartman ya da sitede yaşayan herkesin ay başında aklına gelen ilk kalemlerden biri aidattır. Komşular arasındaki tartışmaların önemli bir bölümü de aynı soruya dayanır: Bu tutar neye göre belirleniyor ve neden herkes aynı parayı ödemiyor? Aidat ücreti rastgele konulan bir rakam değildir; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun çizdiği çerçevede, binanın gerçek giderleri üzerinden hesaplanır. Aşağıda aidatın ne olduğunu, yasal dayanağını ve nasıl belirlendiğini adım adım ele alıyoruz.
Aidat Ücreti Nedir?
Aidat, birden fazla bağımsız bölümün bulunduğu binalarda ortak alanların işletilmesi, bakımı ve korunması için kat maliklerinden toplanan paraya verilen addır. Kanun bu ödemeyi “ortak giderlere katılma payı” ve “avans” kavramlarıyla anar; gündelik dilde ise aidat denir.
Aidatla karşılanan giderler binadan binaya değişir, ancak tipik kalemler şunlardır:
- Merdiven, asansör, otopark ve bahçe gibi ortak alanların aydınlatma ve temizlik giderleri,
- Asansör bakımı, hidrofor, jeneratör ve yangın sistemlerinin periyodik kontrolü,
- Kapıcı, güvenlik görevlisi, bahçıvan gibi çalışanların ücret ve sigorta primleri,
- Merkezi sistemle ısınan binalarda yakıt gideri,
- Bina sigortası, yönetici ücreti ve küçük onarımlar.
Çalışanlara ilişkin giderler çoğu binada bütçenin en büyük kalemidir. Bu konuda apartman görevlisinin izin haklarını anlatan yazımız, yöneticilerin gözden kaçırdığı yükümlülükleri görmek açısından faydalı olabilir.
Aidatı Kimler Öder?
Aidatın asıl borçlusu kat malikidir. Bununla birlikte kanun, kiracıyı ve bağımsız bölümden sürekli biçimde yararlanan diğer kişileri de malik ile birlikte sorumlu tutar. Kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarıyla sınırlıdır ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Uygulamada olağan işletme giderlerini kiracı, binanın değerini artıran büyük onarım ve yenileme giderlerini (demirbaş) ise ev sahibi karşılar. Bu paylaşımın kira sözleşmesine açıkça yazılması sonradan çıkacak anlaşmazlıkları önler; ayrıntılar için kira kontratının nasıl hazırlanacağına dair rehberimize bakabilirsiniz.
Dairenin boş olması, malikin orada oturmaması ya da ortak alanlardan yararlanmadığını ileri sürmesi aidat borcunu ortadan kaldırmaz. Kanun, ortak yerler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçerek gider payını ödemekten kaçınmaya izin vermez.
Apartman Aidat Parası Yasal mı?
Evet. Aidatın dayanağı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur. Kanun, kat maliklerinin ortak giderlere katılmasını bir yükümlülük olarak düzenler ve yöneticiye bu parayı toplama yetkisi verir. Dolayısıyla usulüne uygun biçimde belirlenmiş bir aidat, tek tek maliklerin onayına bağlı değildir; kat malikleri kurulunda karara karşı oy kullanmış olan kişi de ödemekle yükümlüdür.
Borcunu ödemeyen malik hakkında yönetici ya da diğer kat malikleri icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Kanun, geciken ödemeler için ayrıca bir gecikme tazminatı öngörür. Güncel oran ve takip masrafları değişebildiğinden, böyle bir durumda yönetim planına ve güncel mevzuata bakmak ya da bir avukata danışmak doğru olur.
Öte yandan yasal olan, aidatın kendisidir; her tutar değil. Kat malikleri kurulu kararı olmadan yöneticinin tek başına koyduğu, işletme projesine dayanmayan ya da gerçek giderlerle ilgisi bulunmayan talepler tartışmaya açıktır.
Aidat Ücreti Nasıl Belirlenir?
“Aidat ücreti ne kadar olmalı?” sorusunun tek bir cevabı yoktur, çünkü tutar binanın giderlerine bağlıdır. Asansörsüz, görevlisi olmayan küçük bir apartmanla havuzlu ve güvenlikli bir sitenin aidatı doğal olarak aynı olmaz. Belirleme süreci genel hatlarıyla şöyle işler:
- Yıllık giderler tahmin edilir. Yönetici, önceki yılın harcamalarını ve beklenen fiyat artışlarını dikkate alarak bir sonraki dönemin gider listesini çıkarır.
- İşletme projesi hazırlanır. Bu belge, tahmini gelir ve giderleri, her bağımsız bölüme düşecek payı ve avans tutarını gösterir. Kat malikleri kurulu bir proje yapmamışsa yönetici gecikmeksizin kendisi hazırlar.
- Proje maliklere duyurulur. Malikler ve yararlananlar bildirimden sonra kanunda öngörülen süre içinde itiraz edebilir. İtiraz olursa konu kat malikleri kurulunda görüşülür ve karara bağlanır.
- Kesinleşen proje uygulanır. Kesinleşmiş işletme projesi, borcunu ödemeyenlere karşı takip yapılırken güçlü bir belge niteliği taşır.
Giderler Daireler Arasında Nasıl Paylaştırılır?
Paylaşımda önce yönetim planına bakılır. Planda özel bir hüküm yoksa kanundaki kural devreye girer: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri ile bunlar için toplanacak avans eşit olarak; sigorta primleri, bakım, onarım, yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderleri ise arsa payı oranında bölüşülür. Büyük dairenin daha yüksek aidat ödemesinin nedeni budur.
Merkezi ısıtmalı binalarda ısınma gideri, ısı pay ölçer sistemleri üzerinden tüketime göre hesaplanır. Dükkânlar ya da ortak tesislerin bir kısmını hiç kullanmayan bölümler için farklı bir paylaşım isteniyorsa bunun yönetim planında yer alması gerekir.
Aidat Yıl İçinde Artırılabilir mi?
Beklenmedik bir gider çıktığında ya da toplanan avans yetmediğinde kat malikleri kurulu toplanarak ek avans kararı alabilir. Yöneticinin kurul kararı olmadan aidatı kendi başına yükseltmesi ise kural olarak mümkün değildir. Bu yüzden kira ya da emlak vergisi gibi diğer konut giderlerinden farklı olarak aidat, maliklerin toplantıya katılarak doğrudan etkileyebildiği bir kalemdir.
Toparlamak gerekirse aidat; yasal dayanağı olan, işletme projesine göre hesaplanan ve yönetim planı ile arsa payı esas alınarak daireler arasında bölüştürülen bir ortak gider payıdır. Tutarı fazla buluyorsanız yapılacak ilk iş, işletme projesini ve gider belgelerini yöneticiden istemek ve kat malikleri kurulu toplantısında görüşünüzü dile getirmektir. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir; somut uyuşmazlıklarda bir avukattan destek alınız.
Görsel: kallerna / Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0)
