Kira gelirine güvenen bir ev sahibi için aksayan ödemeler ciddi bir sıkıntıdır. Öte yandan kiracıyı kapı dışarı etmek, kilidi değiştirmek ya da aboneliği kestirmek gibi fiili yollar hukuka aykırıdır ve ev sahibini zor durumda bırakabilir. Kanun, kira ödemeyen kiracı karşısında izlenecek yolları açıkça düzenlemiştir; önemli olan doğru yolu seçmek ve süreleri kaçırmamaktır.
Kirasını Ödemeyen Kiracıya Ne Yapılır?
İlk adım çoğu zaman en basit olanıdır: iletişim kurmak. Gecikme geçici bir sıkıntıdan kaynaklanıyorsa yazılı bir ödeme planı üzerinde anlaşmak iki tarafı da masraftan kurtarır. Anlaşma sağlanamıyorsa kirasını ödemeyen kiracı için başlıca üç hukuki yol vardır:
- İhtar çekip süre vermek ve tahliye davası açmak: Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, vadesi gelmiş kira ya da yan gider borcunu ödemezse kiraya veren yazılı olarak süre verir ve bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Konut ve çatılı iş yeri kiralarında bu süre en az otuz gündür. Süre sonunda borç ödenmemişse fesih ve tahliye talep edilebilir.
- İcra takibi başlatmak: Hem birikmiş kiraların tahsili hem de tahliye, icra dairesi aracılığıyla istenebilir. Ayrıntısı aşağıdadır.
- İki haklı ihtar nedeniyle tahliye: Kiracı bir kira yılı içinde kirayı zamanında ödemediği için iki kez haklı yazılı ihtar almışsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren kanunda öngörülen süre içinde dava açarak tahliye isteyebilir. Kiracının ihtardan sonra borcu ödemiş olması bu hakkı ortadan kaldırmaz.
Kira uyuşmazlıklarından doğan davalarda, dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak zorunludur. İcra yoluyla yürütülen tahliye takipleri ise bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Hangi yolun daha hızlı sonuç vereceği somut duruma göre değişir.
Kirasını Ödemeyen Kiracı Nasıl İcraya Verilir?
Kira ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır sorusunun en sık kullanılan cevabı, tahliye talepli icra takibidir. Süreç genel olarak şöyle işler:
- Takip talebi: Kiraya veren ya da avukatı, icra dairesine başvurarak ödenmeyen kira bedellerini ve tahliye talebini bildirir. Yazılı kira sözleşmesi varsa eklenir; sözleşme yoksa da takip yapılabilir, ancak itiraz halinde ispat güçleşir.
- Ödeme emrinin tebliği: İcra dairesi kiracıya, kira borcu ve tahliye ihtarını içeren özel bir ödeme emri gönderir. Bu belgede kiracıya itiraz süresi ve ödeme süresi ayrı ayrı bildirilir. Konut ve çatılı iş yerlerinde ödeme süresi otuz gündür.
- Kiracının seçenekleri: Kiracı süresi içinde borcu öderse tahliye istenemez; ancak bu durum haklı ihtarlardan biri olarak sayılabilir. Kiracı itiraz ederse takip durur. İtiraz etmez ve ödeme de yapmazsa temerrüt gerçekleşir.
- İcra mahkemesinden tahliye kararı: Kiracı itiraz etmeden süreyi geçirmişse kiraya veren, kanundaki süre içinde icra hukuk mahkemesine başvurarak tahliye kararı ister. İtiraz varsa önce itirazın kaldırılması gerekir; sözleşmenin niteliğine göre bu talep icra mahkemesinde ya da genel mahkemede görülür.
- Tahliyenin infazı: Mahkeme kararının ardından icra dairesi kiracıya tahliye emri gönderir. Verilen sürede ev boşaltılmazsa tahliye icra memurları eliyle gerçekleştirilir.
- Alacağın tahsili: Kira borcu, faiz ve takip giderleri için kiracının malvarlığına haciz uygulanabilir. Depozito varsa borca mahsup edilmesi gündeme gelir.
Takip harçları, masraflar ve vekâlet ücreti alacak tutarına göre değişir ve her yıl güncellenir. Sürelerin kaçırılması hakkın kaybına yol açabildiğinden süreci bir avukatla yürütmek sağlıklıdır. Sözleşmenin en baştan düzgün hazırlanması da ispatı kolaylaştırır; bu konuda kira kontratı nasıl yapılır yazımıza bakabilirsiniz.
Kirayı Ödemeyen Kiracıya İhtarname Örneği
İhtarın yazılı yapılması ve kiracıya ulaştığının ispatlanabilmesi gerekir. Bu nedenle noter aracılığıyla ihtarname göndermek en güvenli yöntemdir; iadeli taahhütlü mektup ya da kayıtlı elektronik posta da kullanılabilir. Aşağıda kirayı ödemeyen kiracıya ihtarname örneği olarak kullanılabilecek sade bir metin yer alıyor:
İHTARNAME
İhtar eden (kiraya veren): Adı soyadı, T.C. kimlik numarası, adresi
Muhatap (kiracı): Adı soyadı, adresi
Konu: Ödenmeyen kira bedellerinin ödenmesi, aksi halde sözleşmenin feshi ve tahliye talebidir.
Açıklamalar: Maliki bulunduğum (açık adres) adresindeki taşınmazda (tarih) başlangıç tarihli kira sözleşmesi uyarınca kiracı olarak bulunmaktasınız. Sözleşmeye göre her ayın (gün) günü ödenmesi gereken aylık (tutar) TL kira bedelinden (aylar ve yıl) dönemlerine ait toplam (tutar) TL bugüne kadar ödenmemiştir.
Sonuç ve istem: Belirtilen toplam kira borcunu, işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren otuz (30) gün içinde (banka ve IBAN bilgisi) hesabına ödemenizi; aksi halde Türk Borçlar Kanunu’nun ilgili hükümleri uyarınca kira sözleşmesini feshederek tahliye ve alacak için yasal yollara başvuracağımı, yargılama giderleri ile faizin tarafınıza yükleneceğini ihtar ederim. (Tarih, ad soyad, imza)
Bu metin yalnızca bir örnektir; ödenmeyen ayların ve tutarların eksiksiz yazılması, sürenin açıkça belirtilmesi ve fesih iradesinin vurgulanması ihtarın geçerliliği açısından önem taşır. Taşınmazı kiraya verme yetkisinin kimde olduğu da önemlidir; örneğin intifa hakkı bulunan evlerde ihtarı hak sahibinin göndermesi gerekir.
Özetle kira ödemeyen kiracıya karşı izlenecek yol; yazılı ihtar, icra takibi ve gerektiğinde mahkeme kararıyla tahliyedir. Fiili müdahalelerden uzak durmak, süreleri takip etmek ve belgeleri düzenli tutmak süreci kısaltır. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir; somut olayınız için bir avukattan destek alınız.
Görsel: Punker1999 / Wikimedia Commons (CC BY-SA 4.0)
