Bir taşınmazı hemen devralmak her zaman mümkün olmaz. İnşaat henüz bitmemiştir, kat mülkiyeti kurulmamıştır ya da alıcı ödemeyi taksitle yapacaktır. Böyle durumlarda tarafları ileride tapuda devir yapmaya bağlayan araç, satış vaadi sözleşmesidir. Doğru yapıldığında alıcıya güçlü bir güvence sağlar; şekil şartına uyulmadığında ise hiçbir hüküm doğurmaz.
Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Satış vaadi sözleşmesi nedir sorusunun cevabı, Türk Borçlar Kanunu’ndaki ön sözleşme kavramında yatar. Taraflar bu sözleşmeyle, ileride asıl satış sözleşmesini yapmayı karşılıklı olarak taahhüt ederler. Satıcı taşınmazı belirlenen koşullarda devretmeyi, alıcı da bedeli ödeyerek devralmayı üstlenir. Yani satış vaadi, mülkiyeti kendiliğinden geçirmez; yalnızca devir yapma borcu doğurur. Mülkiyet, tapu müdürlüğünde yapılacak resmî satış ve tescille kazanılır.
Satıcı vaadini yerine getirmezse alıcı, mahkemeye başvurarak taşınmazın kendi adına tescilini isteyebilir. Uygulamada buna tapu iptali ve tescil davası denir; mahkeme kararı, satıcının vermediği irade beyanının yerine geçer. Alıcının bu davayı açabilmesi için kural olarak kendi edimini yerine getirmiş ya da getirmeye hazır olması gerekir. Sözleşmeden doğan istemler genel zamanaşımı süresine tabidir; ancak taşınmaz alıcıya fiilen teslim edilmişse durum farklı değerlendirilebildiğinden, sürelerin hesabı için bir avukata danışmak gerekir.
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, geçerli olabilmek için resmî şekilde yapılmalıdır. Uygulamada bu sözleşmeler noterde düzenleme şeklinde hazırlanır. Tarafların kendi aralarında yazıp imzaladığı adi yazılı belgeler, hatta noterin yalnızca imzayı onayladığı metinler taşınmaz satış vaadi olarak geçerli sayılmaz. Emlak ofisinde imzalanan “protokol” ya da “kaparo sözleşmesi” türü belgelerin tapuda devre zorlama gücü bulunmaması bu yüzdendir.
Sağlam bir sözleşmede şu unsurlar açıkça yer almalıdır:
- Tarafların kimlik bilgileri ve taşınmazın tapu kaydındaki tanımı (il, ilçe, ada, parsel, bağımsız bölüm numarası),
- Satış bedeli, ödeme planı ve ödemelerin hangi yolla yapılacağı,
- Tapuda devrin yapılacağı tarih ya da devrin bağlı olduğu koşul,
- Teslim tarihi, gecikme halinde uygulanacak cezai şart,
- Taşınmaz üzerindeki ipotek, haciz ve benzeri yüklerin kimin tarafından kaldırılacağı.
Alıcıyı koruyan en önemli adımlardan biri, sözleşmenin tapu kütüğüne şerh edilmesidir. Şerh sayesinde vaat, taşınmazı sonradan devralan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir; satıcı taşınmazı başkasına satsa bile alıcı hakkını yeni malike karşı kullanabilir. Şerhin etkisi kanunda öngörülen süreyle sınırlıdır; bu süre içinde satış yapılmaz ya da dava açılmazsa şerh hükmünü yitirir. Şerh verilmemiş sözleşme de geçerlidir, ancak yalnızca taraflar arasında sonuç doğurur.
Noter harcı, damga vergisi ve tapu şerh masrafları sözleşme bedeline göre hesaplanır ve tarifeler her yıl güncellenir. Güncel tutarlar için notere ya da tapu müdürlüğüne danışılmalıdır. Taşınmazda başkası lehine kurulmuş haklar olup olmadığını da sözleşmeden önce kontrol etmek gerekir; örneğin üzerinde intifa hakkı bulunan bir evi devralsanız bile hak sona erene kadar kullanamazsınız.
Satış Vaadi Sözleşmesi Yapılamayacak Haller
Her durumda geçerli bir satış vaadi kurmak mümkün değildir. Sözleşmenin yapılamayacağı ya da sonuç doğurmayacağı başlıca haller şunlardır:
- Resmî şekle uyulmaması: Noterde düzenleme şeklinde yapılmayan taşınmaz satış vaatleri kural olarak geçersizdir.
- Ehliyet ve temsil eksikliği: Ayırt etme gücü bulunmayan kişilerin yaptığı sözleşmeler geçersizdir. Küçük ve kısıtlılar adına taşınmaz satışı için yasal temsilcinin işlemi yetmez; vesayet makamının izni aranır. Vekil aracılığıyla yapılan işlemlerde vekâletnamede taşınmaz satışına ya da satış vaadine ilişkin özel yetki bulunmalıdır.
- Aile konutu: Aile konutu niteliğindeki taşınmazda, malik olmayan eşin açık rızası alınmadan yapılan devir işlemleri geçersizlik yaptırımıyla karşılaşabilir.
- Paydaşlık ve elbirliği mülkiyeti: Miras ortaklığı gibi elbirliği mülkiyetinde tek bir ortak, diğerlerinin katılımı olmadan taşınmazın tamamı hakkında geçerli biçimde taahhütte bulunamaz.
- Kanuni devir yasakları: Mevzuat gereği özel kişilere devredilemeyen kamu malları, orman ve kıyı gibi alanlar satış vaadine konu olamaz. Tarım arazilerinde bölünme sınırlarına, yabancıların taşınmaz ediniminde ise özel kısıtlamalara dikkat edilmelidir.
- İmkânsızlık: Sözleşme anında var olmayan ve var olması da mümkün bulunmayan bir taşınmaz için yapılan vaat hüküm doğurmaz. İnşaat halindeki bağımsız bölümler ise ayrıca tüketici mevzuatındaki ön ödemeli konut satışı kurallarına tabi olabilir.
Tapu kaydı bulunmayan yerlerde ise satış vaadi değil, fiili kullanımın devri gündeme gelir; bu konunun temelini zilyetlik kavramı oluşturur.
Özetle satış vaadi sözleşmesi, taşınmazın devrini ileri bir tarihe bağlayan ve noterde düzenlendiğinde alıcıya dava hakkı veren bir ön sözleşmedir. Tapuya şerh ettirmek, taşınmazın hukuki durumunu önceden incelemek ve ödemeleri belgelemek olası uyuşmazlıkları büyük ölçüde önler. Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki tavsiye değildir; işlem öncesinde bir avukata danışmanızı öneririz.
Görsel: Free-Photos / Wikimedia Commons (CC0)
